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豆知識

2024/12/19

2024/12/24

エレベーター保守点検の頻度と法的義務を解説！費用や業者の選び方についてもご紹介

エレベーターの安全性は、ビルやマンションにとって最も重要な要素の一つです。しかし、意外にもその保守点検についてしっかり理解している人は少ないのではないでしょうか？

エレベーターが定期的に保守点検されていることで、日々の安全な利用が確保されていますが、「どれくらいの頻度で点検すれば良いのか」「どの業者を選べば良いのか」など、いざ担当する立場になるとわからないことがたくさん出てくるものです。

法律で定められた義務があるとはいえ、具体的にどのような点検が必要なのか、その重要性について疑問を抱く方も多いでしょう。本記事では、エレベーターの保守点検に関する基本情報から業者選びのポイント、さらには自分でできるメンテナンスの方法まで、わかりやすく解説します。

エレベーターの保守点検の法的義務とは？

まずは、エレベーターの保守点検に関する法律上の義務について、わかりやすく解説します。保守点検の頻度や法的基準、そして法定点検と自主点検の違いを明確にすることで、エレベーターをお持ちの方や管理されている方が、安心してエレベーターを運用するための情報をお届けします。

保守点検の頻度と法的基準

エレベーターの保守点検は、建築基準法に基づいて実施が推奨されています。しかし、保守点検自体に直接的な法的義務や罰則はありません。重要なのは、建築基準法第8条に定められている「維持保全」の努力義務です。

これは、エレベーターの所有者や管理者が、常に安全な状態を維持するよう努めなければならないというものです。そのため、定期的な保守点検は、法的義務ではありませんが、安全管理上、非常に重要な行為と言えます。

保守点検の頻度については、一般的には月に1回程度が推奨されています。ただ、エレベーターの使用頻度や設置環境、機種などによって異なります。たとえば、高層ビルや商業施設など、使用頻度の高いエレベーターは、より頻繁な点検が必要です。一方、近年では、遠隔監視装置の導入で、有人点検頻度を抑えるたり、使用頻度が低ければ、点検を2か月に1回なども考えられますが、専門家による保守点検を、適切なタイミングと頻度で行うことが大切です。

なぜ定期的な保守点検が必要なのでしょうか？それは、エレベーターの部品は経年劣化するため、放置しておくと故障や事故につながる可能性があるからです。定期的な点検によって、部品の摩耗や不具合を早期に発見し、適切な処置を施すことで、エレベーターの安全性を維持することができます。

法定点検と自主点検の違い

エレベーターの点検には、建築基準法では「法定点検（定期検査報告）」と「自主点検」の2種類があります。

法定点検

建築基準法第12条に基づいて、年に1回実施が義務付けられている点検です。これは、国土交通大臣が定める基準に適合しているかどうかを検査するもので、一級建築士、二級建築士、または昇降機等検査員といった有資格者のみが行えます。

法定点検の結果は、特定行政庁に報告する義務があります。もし、報告を怠ったり、虚偽の報告をした場合は、100万円以下の罰金が科せられることがあります。これは、エレベーターの安全性を確保するための重要な法的義務です。

自主点検

所有者や管理者が自主的に行う点検で、日常点検や定期点検が含まれます。これは、エレベーターの安全な運行を維持するために行うもので、専門業者に委託することが一般的です。自主点検は、法的義務ではありませんが、エレベーターの安全性を維持するためには非常に重要です。

車で例えると、法定点検は車検のようなもので、自主点検は日常点検や定期的なメンテナンスのようなものと考えると分かりやすいでしょう。

エレベーターの保守点検の内容とは？

ここからは、エレベーターの保守点検で具体的にどのような項目が点検されるのか、そして安全性を保つために特に重要なポイントについて解説します。点検項目を具体的に知ることで、保守点検の重要性をより深く理解し、適切な管理に繋げることができます。

具体的にどんな項目を点検するのか

エレベーターの保守点検では、多岐にわたる項目がチェックされます。具体的には、以下のような項目が含まれます。

機械室の点検

モーターや制御盤、巻上機などの主要機器の状態、油量、配線などを点検します。たとえば、モーターの異音や振動、油漏れ、配線の緩みなどをチェックし、必要に応じて修理や部品交換を行います。

昇降路の点検

レール、ロープ、ガイドレールなどの状態、異物や障害物の有無などを点検します。具体的には、レールの歪みや摩耗、ロープの損傷、昇降路内の清掃状況などを確認します。

かご（乗り場）の点検

ドアの開閉、照明、操作ボタン、インターホンなどの動作、安全装置の作動などを点検します。たとえば、ドアの開閉速度やセンサーの感度、ボタンの反応、非常時の連絡手段などをチェックします。

安全装置の点検

非常停止装置、過負荷防止装置、戸開走行防止装置などの作動状況を点検します。具体的には、非常停止ボタンを押した際に正常に停止するか、定員オーバー時に警告が発せられるかなどを確認します。

これらの点検項目は、エレベーターの種類や機種によって多少異なりますが、いずれも安全な運行を確保するために重要な項目です。

なぜこれらの項目を点検する必要があるのでしょうか？それは、エレベーターは多くの部品で構成されており、それぞれの部品が正常に機能することで安全が保たれているからです。
たとえば、ロープが摩耗していれば切断の危険性があり、ドアの開閉がスムーズでなければ利用者の転倒事故につながる可能性があります。定期的な点検によって、これらのリスクを未然に防ぐことができるのです。

安全性を保つための重要なポイント

エレベーターの安全性を保つためには、定期的な保守点検に加えて、日常的な管理も重要です。以下に、安全性を保つための重要なポイントをいくつか挙げます。

定期的な清掃

かご内や乗り場を清潔に保つことで、利用者の快適性を維持するだけでなく、機器の故障を防ぐことにもつながります。たとえば、レールにゴミが詰まると、エレベーターの動作に支障をきたす可能性があります。

異常時の適切な対応

運転中に異音や異常を感じた場合は、直ちに使用を中止し、管理会社や保守業者に連絡しましょう。

これらのポイントを意識することで、エレベーターの安全性を高めることができます。
たとえば、エレベーター内に「定員〇名」という表示がありますが、これは必ず守るようにしましょう。また、エレベーター内で飛び跳ねたり、物を投げたりする行為は、故障の原因となるため絶対にやめましょう。

エレベーターの保守点検業者の選び方

ここからは、エレベーターの保守点検を依頼する業者を選ぶ際の重要な基準とチェックポイント、そして信頼できる業者を見つけるためのコツについて詳しく解説します。適切な業者を選ぶことは、エレベーターの安全性と長期的な運用に大きく影響します。

業者選びの基準とチェックポイント

エレベーターの保守点検業者は数多く存在するため、どの業者に依頼すれば良いか迷う方もいるかもしれません。そこで、業者選びの際に考慮すべき基準とチェックポイントを以下にまとめました。

実績と経験

長年の実績があり、豊富な経験を持つ業者は、様々なエレベーターの機種や状態に対応できるノウハウを持っています。たとえば、特定のメーカーのエレベーターに特化した業者や、高層ビルなどの特殊な環境での保守経験が豊富な業者などがいます。

技術力

専門的な知識と技術を持った技術者が在籍しているかどうかは重要なポイントです。資格保有者数や研修制度などを確認すると良いでしょう。たとえば、「昇降機検査資格者」や「建築設備士」などの資格を持つ技術者がいるかを確認することで、技術力の高さを判断する材料となります。

対応力

緊急時の対応や、迅速な部品交換などが可能かどうかを確認しましょう。部品の在庫状況などを確認することで、万が一の際に迅速に対応してくれるか判断できます。

料金体系

明確で分かりやすい料金体系であることも重要です。点検費用だけでなく、部品交換費用や緊急対応費用なども含めた総額で比較検討しましょう。たとえば、基本料金に加えて、出張費や時間外料金などが別途発生する場合もあるため、事前に確認しておくことが大切です。

保証内容

保証期間や保証内容についても確認しましょう。万が一、点検後に不具合が発生した場合、どのような保証が受けられるのかを確認することで、安心して依頼することができます。

これらの基準とチェックポイントを踏まえることで、適切な業者を選ぶことができます。
なぜこれらの基準が重要なのでしょうか？それは、エレベーターは高度な技術を要する機械であり、不適切な点検やメンテナンスは重大な事故につながる可能性があるからです。たとえば、経験の浅い業者に依頼した場合、不具合を見落としたり、適切な処置を施せなかったりする可能性があります。

信頼できる業者を選ぶためのコツ

上記に加えて、さらに信頼できる業者を選ぶためのコツをいくつかご紹介します。

複数の業者から見積もりを取る
複数の業者から見積もりを取ることで、料金やサービス内容を比較検討することができます。
口コミや評判を参考にする
インターネットの口コミサイトや、知人からの紹介などを参考に、業者の評判を確認してみましょう。
アフターフォローの体制を確認する
点検後のアフターフォロー体制が整っているかどうかも重要なポイントです。定期的な報告や、改善提案などがあるかを確認することで、長期的な関係を築ける業者かどうかを判断できます。
契約内容をよく確認する
契約書の内容をよく確認し、不明な点は事前に質問するようにしましょう。

たとえば、見積もりを依頼する際には、単に料金だけでなく、点検内容や対応時間なども含めて比較検討するようにしましょう。また、契約書には、点検頻度、点検項目、保証内容、解約条件などが記載されているかを確認しましょう。

エレベーターの保守点検にかかる費用はどれくらい？

ここからは、エレベーターの保守点検にかかる費用の目安と、業者によって費用が異なる理由、そしてコストを削減するためのポイントについて解説します。費用について理解することで、予算に合わせた適切な保守点検計画を立てることができます。

費用相場の目安と業者による違い

エレベーターの保守点検費用は、エレベーターの種類、規模、設置状況、契約内容、そして依頼する業者がメーカー系か独立系かによって大きく異なります。そのため、一概にいくらとは言えませんが、一般的な目安としては、月額数万円程度です。ただし、独立系業者はメーカー系業者に比べて、一般的に2～3割程度費用が安くなる傾向があります。

たとえば、小規模なマンションのエレベーターであれば月額数千円程度で済む場合もありますが、高層ビルや大型商業施設のエレベーターであれば月額数万円以上かかることもあります。さらに、同じ規模のエレベーターでも、メーカー系業者に依頼するよりも独立系業者に依頼する方が、月額費用を抑えられる可能性があります。

具体的な費用相場の例を以下に示します。これはあくまで目安であり、実際にはエレベーターの状況や契約内容によって変動します。

契約形態	メーカー系（1基あたり）	独立系（1基あたり）
フルメンテナンス契約	4万円～6万円/月額	3万円～/月額
POG契約	3万円～5万円/月額	1.5万円～/月額

※費用はあくまで概算です。

たとえば、フルメンテナンス契約はPOG契約に比べて費用が高くなりますが、部品交換や修理の際に別途費用が発生しないため、長期的に見るとコストを抑えられる場合もあります。また、同じ契約形態でも、独立系業者に依頼することで、月額費用を抑えることができる可能性があります。

なぜ費用に幅があるのでしょうか？それは、エレベーターの種類や状態、必要なメンテナンスの内容などがそれぞれ異なるからです。たとえば、古いエレベーターは新しいエレベーターに比べて部品の劣化が進んでいる可能性が高く、より頻繁な点検や部品交換が必要になるため、費用も高くなる傾向があります。

フルメンテナンス契約とPOG契約の違い

エレベーターの保守点検契約には、上述したように大きく分けて「フルメンテナンス契約」と「POG契約」の2種類があります。それぞれの特徴を簡単にまとめると、以下のようになります。

契約形態	特徴	メリット	デメリット
フルメンテナンス契約	定期点検に加え、部品交換や修理費用も月額料金に含まれる。	突発的な出費がなく、予算管理がしやすい。故障時の対応がスムーズ。	POG契約に比べて月額料金が高い。
POG契約	定期点検費用は比較的安価だが、部品交換や修理が必要になった場合は別途費用が発生。	月額料金を抑えられる。築浅のエレベーターなど、故障リスクが低い場合に適している。	故障時に別途見積もりや手配が必要となり、手間と時間がかかる場合がある。突発的な出費が発生する可能性がある。

※フルメンテナンス契約：巻上機一式や制御盤一式など、リニューアル工事は除く事が一般的です。

フルメンテナンス契約は、エレベーターの保守点検に必要な費用がすべて含まれている契約（）です。定期的な点検はもちろんのこと、万が一故障した場合の部品交換や修理費用も月々の料金に含まれているため、追加の費用が発生することはありません。これは、車でいうところの「メンテナンスパック」のようなものと考えると分かりやすいでしょう。

たとえば、エレベーターの制御盤が故障した場合、フルメンテナンス契約であれば、業者に連絡するだけで修理が行われ、追加の費用は発生しません。予算管理がしやすく、安心してエレベーターを利用できるのが大きなメリットです。（ただし、巻上機一式や制御盤一式など、規模の大きなリニューアル工事などは除く事が一般的です。）

一方、POG契約は、定期的な点検費用は比較的安価に抑えられますが、部品交換や修理が必要になった場合は、その都度見積もりを取り、別途費用を支払う必要があります。これは、車検時に必要な部品交換費用が別途請求されるのと同じようなイメージです。

たとえば、エレベーターのワイヤーロープが摩耗し、交換が必要になった場合、POG契約であれば、業者から見積もりを受け取り、承認後に交換作業が行われます。この場合、部品代と作業費が別途発生します。

どちらの契約形態を選ぶかは、エレベーターの使用状況や予算、建物の状況などを考慮して決めることが重要です。一般的に、使用頻度が高く、古いエレベーターの場合は、フルメンテナンス契約の方が安心です。一方、使用頻度が低く、築浅のエレベーターの場合は、POG契約でも十分かもしれません。

コスト削減のためのポイント

エレベーターの保守点検費用は、建物の維持管理費の中でも大きな割合を占めることがあります。そこで、コストを削減するためのポイントをいくつかご紹介します。

複数の業者から見積もりを取る
複数の業者から見積もりを取ることで、料金を比較検討することができます。
適切な契約形態を選ぶ
フルメンテナンス契約とPOG契約の違いを理解し、建物の状況に合った契約形態を選ぶことで、無駄な費用を削減できます。
長期契約を検討する
長期契約を結ぶことで、割引を受けられる場合があります。
定期的な清掃と点検を行う
日常的な清掃や定期的な点検を行うことで、故障を未然に防ぎ、結果的に修理費用を抑えることができます。

たとえば、エレベーターの使用頻度が低い場合は、POG契約を選択することでコストを抑えることができるかもしれません。また、定期的な清掃を行うことで、部品の寿命を延ばし、交換頻度を減らすことができます。

契約時に確認すべきポイント

エレベーターの保守点検契約を結ぶ際には、以下のポイントを必ず確認するようにしましょう。

契約期間
契約期間はどのくらいか、自動更新はあるかなどを確認しましょう。
点検頻度と点検項目
定期点検の頻度（月1回、2ヶ月に1回など）と、具体的な点検項目を確認しましょう。法令で定められた点検項目が含まれているかどうかも確認が必要です。
緊急時の対応
故障などの緊急時に、業者がどのように対応してくれるかを確認しましょう。24時間対応かどうか、駆けつけまでの時間、連絡体制などを確認しておくと安心です。特に、夜間や休日などの時間外の対応についても確認しておきましょう。
部品交換の範囲と費用
フルメンテナンス契約の場合は、どの範囲の部品交換が料金に含まれているのか、POG契約の場合は、部品交換が必要になった場合の費用算出方法などを確認しましょう。使用する部品のメーカーや品質についても確認しておくと良いでしょう。
免責事項
契約書に記載されている免責事項をよく確認しましょう。どのような場合に業者の責任が免除されるのかを理解しておくことは、後々のトラブルを防ぐために重要です。
解約条件
契約期間中の解約が可能かどうか、解約する場合はどのような手続きが必要か、違約金が発生するかなどを確認しておきましょう。
業者の実績と資格
業者の実績や保有資格（昇降機検査資格者など）を確認し、信頼できる業者かどうかを判断しましょう。

たとえば、緊急時の対応について確認する際には、「夜間や休日に故障した場合、何時間以内に駆けつけてくれるのか」「連絡窓口は24時間対応しているのか」などを具体的に質問するようにしましょう。

これらのポイントを確認することで、後々のトラブルを防ぎ、安心してエレベーターを利用することができます。

自分でできるエレベーターのメンテナンスはある？

ここからは、エレベーターの安全な運行を維持するために、ユーザー自身が行える日常的な点検と、専門業者によるプロの点検が必要な理由について解説します。日常点検を行うことで、小さな異常を早期に発見し、大きな故障を防ぐことができます。しかし、専門的な知識や技術が必要な点検は、必ずプロに依頼するようにしましょう。

ユーザー側で行える日常点検

エレベーターの安全な運行のためには、日々のちょっとした注意が大切です。ユーザー側でも、以下のような日常点検を行うことができます。

かご内の清掃
かご内は常に清潔に保ちましょう。ゴミや汚れは、扉の開閉不良やセンサーの誤作動の原因となることがあります。特に、砂や小石などが隙間に入り込むと、故障の原因となることがあるため、こまめな清掃が重要です。たとえば、ほうきや雑巾を使って、床や壁、操作盤などを清掃しましょう。
異音・異臭の確認
エレベーターに乗車した際に、普段と違う音やにおいがしないか注意しましょう。異音は、機械的な不具合の兆候である可能性があります。異臭は、電気系統の異常や油漏れなどが原因である可能性があります。たとえば、普段はしない「キーキー」という音や、焦げ臭いにおいがする場合は、管理会社や保守点検業者に連絡しましょう。
扉の開閉状況の確認
扉がスムーズに開閉するか、途中で引っかかったりしないかを確認しましょう。扉の開閉不良は、利用者の転倒事故などにつながる可能性があります。たとえば、扉が閉まる際に途中で止まったり、開く際に引っかかったりする場合は、早急に管理会社や保守点検業者に連絡しましょう。
操作ボタンの確認
各階のボタンや開閉ボタン、非常ボタンなどが正常に作動するか確認しましょう。ボタンが反応しない場合は、閉じ込め事故などにつながる可能性があります。たとえば、ボタンを押しても反応がない場合は、管理会社や保守点検業者に連絡しましょう。
照明の確認
かご内の照明が正常に点灯しているか確認しましょう。照明が切れていると、利用者が不安を感じるだけでなく、足元が見えにくくなるため、転倒事故につながる可能性もあります。

これらの日常点検は、特別な知識や技術がなくても行うことができます。日々のちょっとした注意で、エレベーターの安全性を高めることができるのです。なぜこれらの点検が重要なのでしょうか？それは、小さな異常を早期に発見することで、大きな故障を防ぎ、エレベーターの寿命を延ばすことにつながるからです。

プロの点検が必要な理由

上記のような日常点検は重要ですが、エレベーターは複雑な機械であり、専門的な知識や技術が必要な点検やメンテナンスは、必ずプロの保守点検業者に依頼する必要があります。以下に、プロの点検が必要な理由をまとめます。

専門的な知識と技術
エレベーターの点検には、電気、機械、建築など、幅広い分野の専門知識が必要です。プロの技術者は、これらの知識と経験に基づいて、適切な点検とメンテナンスを行うことができます。たとえば、ワイヤーロープの摩耗状態や、制御装置の動作状況などを正確に判断するには、専門的な知識と経験が不可欠です。
専用の機器と工具
エレベーターの点検には、専用の機器や工具が必要となります。プロの保守点検業者は、これらの機器や工具を適切に使用し、正確な点検を行うことができます。たとえば、ワイヤーロープの強度を測定する専用の機器や、制御装置の動作をチェックする専用のソフトウェアなどを使用します。
法令に基づく点検
建築基準法などの法令に基づき、定期的な検査と報告が義務付けられています。プロの保守点検業者は、これらの法令を遵守し、適切な点検と報告を行うことができます。たとえば、年に1回の定期検査は、国土交通大臣の指定を受けた検査機関が行うことが義務付けられています。
安全性の確保
エレベーターの点検は、高所作業や電気作業など、危険を伴う作業が含まれます。プロの保守点検業者は、安全管理に関する教育を受けており、安全に作業を行うことができます。たとえば、作業時には安全帯やヘルメットなどの保護具を着用し、安全に配慮して作業を行います。

これらの理由から、エレベーターのメンテナンスは、日常点検を除き、必ずプロの保守点検業者に依頼するようにしましょう。なぜプロに依頼する必要があるのでしょうか？それは、エレベーターの安全性を確保し、重大な事故を防ぐためです。素人が不適切な点検やメンテナンスを行うと、かえって故障の原因となったり、重大な事故につながる可能性があります。