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豆知識

2025/06/06

2025/06/16

エレベーターメンテナンス完全ガイド｜費用・業者選びから法律まで徹底解説

エレベーターのオーナー様や管理者様なら、一度はこのような悩みや疑問を持たれたことがあるのではないでしょうか。

エレベーターは、私たちの生活に欠かせない便利な乗り物であると同時に、多くの人々の安全を預かる重要な設備です。そして、その安全を守るために不可欠なのが、専門家による定期的なメンテナンスです。

しかし、その内容は専門的で分かりにくく、契約の種類や費用も様々。「何となく業者に任せきり」という方も少なくないかもしれません。

この記事では、そんなエレベーターメンテナンスに関するあらゆる疑問を解消するため、「メンテナンスの必要性」から「法律上の義務」「契約の種類と費用相場」「信頼できる業者の選び方」まで、専門用語をできるだけ使わずに、一つひとつ丁寧に解説していきます。

なぜエレベーターのメンテナンスは必要なのか？その重要性と法的義務

まずは、そもそもなぜエレベーターにメンテナンスが不可欠なのか、その根本的な理由から見ていきましょう。ここでは、メンテナンスが単なる「点検」ではなく、エレベーターの安全性や寿命に深く関わること、そして、法律で定められた重要な義務であることを解説します。

エレベーターの安全性を維持し、寿命を延ばすために

エレベーターは、私たちが思う以上に多くの精密な部品が複雑に連携して動いています。カゴを動かすモーターやワイヤーロープ、ドアを開閉させる装置、そして何十もの安全装置など、その数は数千点にも及びます。

これらの部品は、日々の運転によって少しずつ摩耗したり、時間が経つにつれて劣化したりしていきます。これは、どんなに高性能な機械でも避けることはできません。

例えば、車のメンテナンスを想像してみてください。定期的にエンジンオイルを交換したり、タイヤの摩耗をチェックしたりしますよね。もし、これを怠れば、燃費が悪くなったり、最悪の場合、走行中に重大なトラブルを引き起こしたりするかもしれません。

エレベーターも全く同じです。専門家による定期的なメンテナンスは、部品の摩耗や劣化を早期に発見し、適切なタイミングで調整・交換を行うことで、突然の故障や閉じ込めといった重大な事故を未然に防ぎます。

さらに、良好な状態を保つことは、エレベーターそのものの寿命を延ばすことにも直結します。適切なメンテナンスは、安全を守るだけでなく、あなたのビルやマンションの大切な資産価値を長期的に維持するための重要な投資なのです。

法律で定められた「定期検査報告」の義務

「メンテナンスは、やっておいた方が良い努力目標のようなもの」と思っていませんか？実は、それは大きな間違いです。エレベーターの所有者（オーナー）には、法律によって定期的な検査と報告が義務付けられています。

これは、建築基準法第12条という国のルールで定められています。
具体的には、エレベーターの所有者は、おおむね年に1回、国が定めた資格を持つ専門の検査員（一級建築士、二級建築士または昇降機等検査員）にエレベーターの状態を詳細に検査してもらい、その結果を特定行政庁（市役所や区役所など）に報告しなければなりません。

これは、いわば「年に一度の健康診断」のようなものです。
多くの人が利用するエレベーターの安全性を国がしっかりと管理し、利用者を事故から守るための非常に重要な制度です。

出典: 建築基準法 | e-Gov法令検索

この定期検査報告を怠ると、次の項目で説明するような様々なリスクが生じる可能性があります。

怠るとどうなる？メンテナンス不足によるリスク

「もし、法律で定められたメンテナンスや報告を怠ったらどうなるの？」
これは、オーナー様にとって非常に気になる点だと思います。メンテナンス不足が引き起こすリスクは、主に以下の4つです。

突然の故障や閉じ込め事故のリスク

最も怖いのが、利用者の安全を脅かす事故です。部品の劣化に気づかずに放置した結果、「ドアが開かない」「カゴが急停止する」といったトラブルや、利用者が長時間閉じ込められるといった事態に発展する可能性があります。
修理費用の高額化

定期的なメンテナンスで対処していれば簡単な部品交換で済んだはずが、放置したことで他の部品まで故障が広がり、結果的に何十万円、場合によっては百万円以上の高額な修理費用がかかってしまうケースも少なくありません。
法的罰則の可能性

正当な理由なく定期検査報告を怠った場合、建築基準法第101条に基づき、100万円以下の罰金が科せられる可能性があります。これは、所有者に課せられた社会的責任がいかに重いかを示しています。
建物の資産価値と信用の失墜

エレベーターの故障が頻発するビルやマンションは、入居者や利用者からの信用を失い、空室の増加や資産価値の低下に直結します。「安全管理ができていない建物」という評判は、簡単には覆せません。

これらのリスクを回避するためにも、法律を遵守し、適切なメンテナンスを継続することが極めて重要です。

エレベーターメンテナンス契約の種類と内容を徹底解説

エレベーターのメンテナンスを業者に依頼する際、必ず「契約」を結ぶことになります。この契約には、大きく分けて「フルメンテナンス契約」と「POG契約」という2つの主要なプランがあります。あなたの建物の状況や考え方に合ったプランを選ぶために、それぞれの特徴、メリット・デメリットをしっかり理解しておきましょう。

フルメンテナンス契約（FM契約）とは？

フルメンテナンス契約（略してFM契約）は、その名の通り、定期点検から故障時の修理、消耗部品や主要な部品の交換費用まで、すべてが月々の料金に含まれている「オールインワン」のプランです。

【メリット】
最大のメリットは、毎月の支払額が一定で、予算管理が非常にしやすいことです。万が一、高額な部品（例：制御基板やモーターなど）が故障しても、原則として追加の費用請求はありません。

「急な出費で資金計画が狂う」といった不測の事態を避けたい方や、とにかく安心して任せたいという方には最適なプランです。車の保険で言えば、手厚い車両保険が付いたフルカバータイプをイメージすると分かりやすいでしょう。

【デメリット】
デメリットは、すべてが含まれている分、後述するPOG契約に比べて月々の料金が高めに設定されている点です。

POG契約（Parts, Oil, Grease）とは？

POG契約は、契約内容の基本となる「パーツ（Parts）」「オイル（Oil）」「グリス（Grease）」の頭文字を取ったものです。これは、定期的な点検と、電球やヒューズといった消耗品の交換、そして注油作業などが月額料金に含まれる基本的なプランです。

【メリット】
メリットは、何といっても月々の料金を安く抑えられることです。毎月の固定費を少しでも削減したい場合には魅力的な選択肢となります。

【デメリット】
注意すべき点は、この契約には故障した際の修理費用や、消耗品以外の部品交換費用が含まれていないことです。そのため、もしモーターが故障したり、制御部品の交換が必要になったりした場合は、その都度、別途で高額な費用が発生します。突発的な出費に対応できる資金的な余裕が必要となるプランです。

どちらの契約を選ぶべき？判断のポイント

「結局、うちの建物にはどっちの契約がいいの？」と迷われる方のために、判断のポイントを比較表にまとめました。

比較項目	フルメンテナンス契約（FM契約）	POG契約
月額料金	高い	安い
サービス範囲	すべて込み（点検、修理、部品交換）	基本的な点検・消耗品交換のみ
急な出費	原則なし	あり（故障時に別途請求）
おすすめのケース	・築年数が古い（故障リスクが高い）・予算管理をシンプルにしたい・とにかく安心感を優先したい	・築年数が浅い（故障リスクが低い）・月々の固定費を抑えたい・突発的な出費に対応できる

【具体的な判断例】

ケース1：築25年の分譲マンション
→ 故障リスクが高まっているため、いつ高額な修理が発生しても安心なフルメンテナンス契約がおすすめです。
ケース2：築5年の新しいオフィスビル
→ まだ故障のリスクは低いと考えられるため、月々のコストを抑えられるPOG契約も有力な選択肢です。ただし、将来的な故障リスクに備えておく必要はあります。

ご自身の建物の状況と、どこまでリスクを許容できるかを照らし合わせ、最適なプランを選択することが重要です。

エレベーターメンテナンスの費用相場とコスト削減のヒント

メンテナンスの重要性や契約内容がわかったところで、次に気になるのは、やはり「費用」ではないでしょうか。ここでは、誰もが知りたいメンテナンス費用の具体的な相場から、価格が決まる要因、そして賢くコストを抑えるための実践的なヒントまで、詳しく解説していきます。

契約形態別の費用相場

エレベーターメンテナンスの費用は、業者や建物の状況によって様々ですが、一般的な独立系メンテナンス会社の場合、おおよその相場観は以下の通りです。

POG契約の費用相場：月額 1.5万円〜
フルメンテナンス契約の費用相場：月額 3万円〜

もちろん、これはあくまで一般的な住居用エレベーター（定員6〜9名、5〜7階建て程度）を想定した目安の金額です。「うちのビルは相場より高いみたいだけど、どうして？」と思われる方もいるかもしれません。その価格差が生まれる理由を、次の項目で見ていきましょう。

費用に影響を与える要因

メンテナンス費用が一定でないのは、一台一台のエレベーターが持つ条件が異なるためです。主に、以下の4つの要因が費用に影響を与えます。

メーカーと機種

エレベーターには、日立や三菱といった国内の主要メーカーだけでなく、海外のメーカーも存在します。例えば、海外メーカー製のエレベーターは、交換部品が輸入品で高価なため、メンテナンス費用も高くなる傾向があります。また、特殊な制御方式を採用している機種なども、専門的な技術が必要となるため価格に影響します。
階数（停止階数）

当然ながら、5階建てのマンションと15階建てのオフィスビルでは、エレベーターが移動する距離も、点検すべき機器の数も異なります。階数が多くなるほど、点検にかかる時間や労力が増えるため、料金は高くなります。
用途と設置場所

一般的なマンションに設置されているエレベーターと、病院や商業施設、駅など、24時間不特定多数が利用するエレベーターとでは、求められる安全性や稼働率が異なります。後者の場合、点検項目が多かったり、点検頻度が高くなったりするため、費用も高くなるのが一般的です。
築年数

建物の築年数、つまりエレベーターが設置されてからの経過年数も重要な要因です。築年数が古くなるほど、部品の劣化が進み、故障のリスクは高まります。そのため、特に故障時の修理費用を保証するフルメンテナンス契約では、築年数が古いほど月額料金が高めに設定されます。

メンテナンス費用を抑えるには？

「とはいえ、少しでもコストは抑えたい…」というのがオーナー様の本音だと思います。ここでは、安全性や品質を損なわずに、賢く費用を抑えるための3つの具体的な方法をご紹介します。

① 独立系メンテナンス会社を検討する

現在、メーカー系の会社と契約している場合、独立系のメンテナンス会社に切り替えることで、費用を抑えられる可能性があります。一般的に、メーカーの看板を背負っていない独立系は、運営コストを抑えられる分、比較的安価な料金設定になっていることが多いからです。
② 契約内容を見直す

もし現在、築年数がまだ浅い建物でフルメンテナンス契約を結んでいるなら、POG契約に切り替えることで月々の費用を大幅に削減できる可能性があります。ただし、その場合は、故障時の修理費用として、差額分を別途積み立てておくなどの備えをしておくことを強くおすすめします。
③ 複数社から見積もり（相見積もり）を取る

これが最も重要で、かつ効果的な方法です。1社だけの見積もりでは、その価格がサービス内容に見合った適正なものなのか、客観的に判断することができません。必ず2〜3社から同じ条件で見積もりを取り、サービス内容と価格をじっくり比較検討しましょう。これにより、ご自身の建物の適正な相場観を把握でき、納得感のある契約に繋がります。

信頼できるエレベーターメンテナンス会社の選び方

メンテナンス費用を抑えることは大切ですが、安さだけで業者を選んでしまうと、「いざという時に対応が遅い」「技術力が低く、かえって故障が増えた」といった事態に陥りかねません。ここでは、価格だけでなく、安全性やサービス品質の観点から、本当に信頼できる会社を選ぶためのポイントを解説します。

メーカー系と独立系メンテナンス会社の違い

メンテナンス会社は、大きく「メーカー系」と「独立系」の2つに分けられます。それぞれの特徴を理解し、どちらがご自身の考え方に合っているかを見極めましょう。

比較項目	メーカー系メンテナンス会社	独立系メンテナンス会社
代表的な会社	日立、三菱、東芝などエレベーター製造元の系列会社	特定のメーカーに属さない、独立資本の会社
メリット	・自社製品への圧倒的な知識と技術力・純正部品による修理の安心感	・メーカーを問わず様々な機種に対応可能・比較的安価な料金設定・顧客の要望に応じた柔軟なプラン提案
デメリット	・費用が高めな傾向・契約内容の柔軟性に欠ける場合がある	・会社によって技術力に差がある・最新機種の部品調達に時間がかかる場合がある
向いている方	・価格よりもメーカー純正の安心感を最優先したい方	・コストとサービスのバランスを重視したい方・複数のメーカーのエレベーターを所有している方

どちらが良い・悪いということではなく、それぞれに得意な領域があります。両方のタイプの会社から話を聞いてみるのがおすすめです。

会社選びで確認すべきポイント

メーカー系・独立系を問わず、信頼できるメンテナンス会社を選ぶためには、以下のポイントをしっかりと確認しましょう。

技術力と実績
- 長年の実績があり、多くのエレベーターのメンテナンスを手がけているか。
- 昇降機等検査員やエレベーター整備士などの国家資格を持つ技術者が多数在籍しているか。
- 特定の機種やメーカーに偏らず、幅広いエレベーターに対応できる技術力があるか。
- 過去のメンテナンス事例や顧客の声を確認するのも良いでしょう。
対応エリアと緊急時の対応体制
- 自社の建物が対応エリアに含まれているか。
- 24時間365日の緊急対応が可能か。
- 故障発生時の駆けつけ時間の目安はどれくらいか（特に地方の場合は重要）。
- 営業所の配置や待機体制はどうか。
見積もり内容の透明性と契約条件
- 見積書の内訳が明確で、何が含まれていて何が含まれていないのか分かりやすいか。
- 契約期間、解約条件、料金改定のルールなどが明記されているか。
- 不明な点について、丁寧に説明してくれるか。
部品調達力と供給体制
- 必要な部品を迅速かつ確実に調達できるか。
- 古い機種の部品や、メーカーが供給を停止した部品への対応策はあるか（互換品、リビルド品など）。
顧客対応と提案力
- 問い合わせや相談に対して、迅速かつ丁寧に対応してくれるか。
- エレベーターの状況や予算に合わせて、最適なメンテナンスプランを提案してくれるか。
- 定期的な報告やアドバイスなど、きめ細やかなサポートが期待できるか。

これらのポイントを総合的に比較検討し、複数の会社から話を聞いてみることが、最適なパートナーを見つけるための近道です。安さだけでなく、長期的な視点で安心して任せられる会社を選びましょう。

まずはご相談から！アイニチ株式会社が最適なプランをご提案します

「信頼できる会社が良いけど、どこに相談すればいいかわからない…」
「今のメンテナンス費用が適正なのか、一度専門家に見てもらいたい」

このようにお考えでしたら、ぜひ一度、アイニチ株式会社にご相談ください。

私たちアイニチ株式会社は、特定のメーカーに属さない独立系のメンテナンス会社として、長年にわたり数多くのエレベーターの安全を守り続けてきました。

独立系ならではのコストパフォーマンスの高さと、メーカーを問わずあらゆる機種に対応できる豊富な知識・技術力が私たちの強みです。この記事でご紹介した「信頼できる会社の選び方」のポイント、例えば迅速な対応体制、豊富な実績、透明性の高いお見積もりといった基準をすべて満たせるよう、日々努めています。

現在のメンテナンス契約に疑問をお持ちの方、コスト削減と安全性の両立を実現したい方、まずはお話をお聞かせください。お客様のビルの状況やご要望を丁寧にヒアリングし、無理な営業は一切なしで、最適なプランをご提案することをお約束します。

ご相談・お見積もりは無料です。お気軽にお問い合わせください。

エレベーターの保守点検に関するよくある質問（Q&A）

最後に、オーナー様や管理者様からよく寄せられる疑問について、Q&A形式で簡潔にお答えします。

Q: エレベーターの自己点検は可能ですか？

A: 専門知識がない方の自己点検は、感電や機器の破損、さらには命に関わる重大な事故に繋がる可能性があるため、絶対にやめてください。

エレベーターの点検・整備は、法律で定められた専門の技術者でなければ行うことができません。
ただし、オーナー様や管理者様が、日頃から「エレベーターの動きがおかしくないか」「変な音はしないか」「ドアの開閉はスムーズか」といった利用時の状態変化に気を配ることは、故障の早期発見に繋がり、非常に有効です。異常を感じたら、すぐに契約しているメンテナンス会社に連絡してください。

Q: メンテナンス契約の途中変更はできますか？

A: 契約内容によりますが、一般的には可能です。

ただし、多くの契約には「契約期間」が定められており、その期間の途中で解約（他社への切り替えなど）をすると、違約金や解約金が発生するケースがほとんどです。現在の契約内容を見直したい、あるいは他社への切り替えを検討している場合は、まずお手元にある契約書で「契約期間」と「解約に関する条項」を必ず確認してください。

Q: 故障時の緊急対応はどのようになりますか？

A: ほとんどのメンテナンス会社が、24時間365日体制の緊急対応センターを設けています。

故障や閉じ込めが発生した際は、カゴの中や各階の乗り場に表示されている緊急連絡先に電話をすると、センターにつながり、そこから最も近くにいる技術者が現場へ急行する、という流れが一般的です。契約時には、緊急連絡先の電話番号や対応フローが書かれた書類を必ず受け取り、いつでも確認できる場所に保管しておくことが大切です。